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相続不動産の売却 [相続.遺言]

相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので売却したいというものです。

不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、こちらの経験値が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。

より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。

だれが相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したものと考えられます。
この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。
現にその不動産に居住している人は居住用の特例が使えます。

なお、売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。
後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。


相続してすぐ売却するときの注意点

亡くなった人の自宅土地について小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限(亡くなった日の10ヶ月後)までにその土地を売却すると、80%の減額が使えず、50%の減額になってしまうことがあります。
たとえ減額できると言っても、30%の差は大きいので、注意して進めなければなりません。

小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80%減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースが良くあります。
配偶者がその土地を相続する場合にはいつ売却しても80%の減額ができることになっているので心配ありません。

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。

優遇税制・取得費加算特例

「相続税納税のための土地売却については譲渡税を安くする」という趣旨の特例があります。
土地に対する相続税を1億円納税していれば、一定の期限日までに相続土地を売却することで、土地譲渡益1億円までは非課税になります。

ちなみに、相続税は現金で無事納税が完了していても、相続税申告から3年間はこの特例が適用でき、非課税枠が適用できるのです。
例えば、平成18年4月1日に相続開始(亡くなった)の場合には、平成21年4月1日が期限日になります。
逆に言えば、平成18年5月に御当主が亡くなった家では、平成21年5月までが最大の売却チャンスになります。

また、相続税を物納した場合でも使えます(全額ではありません)。



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不動産の名義変更 [相続.遺言]

法務局で登記簿を閲覧すれば、誰でもその不動産が誰の所有になっているか、担保などが付いているかどうかを確認できます。

相続が起こった場合、被相続人名義の不動産登記簿を相続人名義に変える手続きをしなくてはなりません。

不動産名義を変更しないと、後々トラブルになることがありますので、できるだけ速やかに行ってください。

【 不動産の名義変更の手続きの流れ 】

おおよそ、以下の手順で行います。

(1) 遺産分割協議の終了
    
(2) 登記に必要な書類の収集
    
(3) 登記申請書の作成
    
(4) 法務局への登記の申請


【 手続きの流れ 】

1.登記に必要な書類の収集

登記に必要な書類は、どのように遺産分割の協議が行われたかによって異なってきます。

1) 法定相続人が一人の場合または法定相続分で相続をする場合
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
・法定相続人の戸籍謄本
・法定相続人の住民票
・相続する不動産の固定資産税評価証明書

2) 遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
・法定相続人の戸籍謄本
・法定相続人の住民票
・相続する不動産の固定資産税評価証明書
・法定相続人の印鑑証明書
・遺産分割協議書

2.申請書の作成

登記の申請書を作成する場合の詳細は、状況によって複雑に変化します。
司法書士に依頼する方が、正確かつ速やかに実行できることでしょう。
ご相談いただければ提携司法書士のご紹介もいたします。

3.登記の申請

登記の申請書に集めた書類をまとめ、相続する不動産を管轄する法務局に登記申請をします。
提出した書類に不備がなければ1週間程で登記が完了し、不動産の名義が変更されたことになります。

4.登記の費用について

登記を申請する際には税金(登録免許税)の納付が必要になります。
その際必要になる税金(登録免許税)は固定資産税評価証明書に記載されている不動産の価格に1000分の4を乗じた額となります。



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遺産分割協議書とは [相続.遺言]

遺産分割協議書とは

遺産の調査および相続人の確定ができた上で、作成するのが遺産分割協議書です。

遺産分割協議とは、相続開始により法定相続人の共有となった遺産を個々の財産に分けるための協議を指します。
分割協議がまとまれば、相続人全員のものであった遺産が相続人ひとりひとりの個人所有物になります。

遺産分割協議書とは、この協議の内容を記載した正式な文書です。 

それでは遺産分割協議書について詳しく見ていきましょう。

遺産分割協議書の効力とは、対外的には誰が何を相続したのかを主張する事ができるということです。
またその反面、各相続人は遺産分割協議書に拘束され、撤回する事ができません。
万一、遺産分割協議書を書き換える場合には相続人全員の合意が必要となります。

遺産分割協議書の作成が完了すると、各種の名義変更はスムーズに進めることが可能となります。


遺産分割協議書の書き方・・・

遺産分割協議書には決まった書式(書き方)はありませんが、いくつか注意点があります。

1.かならず法定相続人全員で協議しなければなりません。
戸籍調査の上、間違いの無いように注意してください。
※全員の協議ですが、全員が承諾した事実があればそれでよく、全員が一堂に会して協議する事までは要求されません。
現実的には、1通の遺産分割協議書(案)を作成し、他の相続人に、この内容でよければ実印を押してもらう方法がよく取られます。

2.法定相続人全員が、署名・実印の押印をする事についてですが、厳密には署名ではなく記名でもかまいませんが、後々の紛争・トラブルを防ぐためにも署名するようにしてください。
印鑑は実印を使わないと、不動産登記や銀行手続が出来ません。

3.財産の表示方法に注意
不動産の場合、住所ではなく登記簿どおりの表記にしてください。銀行等は、支店名・口座番号まで書いてください。

4.割り印が必要
遺産分割協議書が用紙数枚にわたる場合、法定相続人全員の実印で契印(割り印)してください。

5.印鑑証明書の添付
遺産分割協議書には、実印の押印が必要ですが、それと共に印鑑証明書も添付してください。

以上が、遺産分割協議書を書く上での基本的なポイントとなります。

最後に、最近よくある法的な判断を必要とするケースについてお伝えしたいと思います。


相続人が未成年である場合・・・

相続人に未成年者がいる場合、未成年者は遺産分割協議が出来ませんので、下記の2つの方法から選択しなくてはいけません。

1)未成年者が成年に達するまで待ってから遺産分割協議をする
2)未成年者の代理人が遺産分割協議をする

通常、未成年者の代理人は親なのですが、親子揃って相続人となるケースが多くあります。
このような場合、親と子供の利益が相反することになり、親が子供の代理人として分割協議をする事が出来ません。

これは法律で決められているのです。

また、子供だけが相続人である場合であっても、数人の子供を一人の親が代理することもできません。
このようなときには、未成年者一人ひとりのために特別代理人を選任します。

特別代理人は家庭裁判所に選任を申し立てます。

特別代理人として祖父を選任して欲しいといった申し立てができますので、親族内で遺産分割協議をすることも可能です。

実際の手続は、特別代理人の選任を家庭裁判所に申し出るときに、遺産分割協議書(案)の添付が
必要になります。


相続人に行方不明者がいる時・・・

相続人の中に行方不明者がいる場合には、2つの方法が考えられます。

1)失踪宣告されるのを待って、遺産分割協議をする
2)不在者のための財産管理人を選任して、その財産管理人を交えて、遺産分割協議をする

この2つのどちらかの方法を取ることになります。

相続人の中に認知症で協議できない者がいる場合、一時的にも意識が回復すれば遺産分割協議は可能です。
一時的にも意識が回復することがない場合には、成年後見人の選任を家庭裁判所に申し立て、その成年後見人を交えて遺産分割協議をすることになります。



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